Договор строительного подряда.

Кто и за что отвечает?

ЗОЛОТЫЕ ПРАВИЛА ЗАКАЗЧИКА

Правило № 1. Максимально подробно опишите содержание желаемого результата работ.
Законом установлено, что именно заказчик несет ответственность за точность и детализацию технического задания. Чем точнее Вы опишете, что хотите увидеть на строительном объекте, тем лучше будете защищены в случае отклонения результата работ от Ваших ожиданий. Ошибочно считать, что подрядчик как профессиональный участник строительных отношений сам должен составить техническое задание, чертежи или схемы по проекту. Нет, не должен, поскольку это отдельный вид работ, который по умолчанию не входит в основной договор строительного субподряда. Поэтому, подавая запрос на выполнение строительных работ, заказчик должен самостоятельно или с привлечением третьих лиц подготовить подробное описание результата работ со всеми техническими параметрами. В судебном споре о наличии недостатков суд будет исходить из письменных договоренностей сторон и не примет во внимание желания и ожидания заказчика, не отраженные в тексте договора.

Правило № 2. Зафиксируйте дату передачи строительной площадки, следите за сроками работ.
Обязанность передать подготовленную строительную площадку (объект) лежит именно на заказчике, поэтому составьте подробный акт приема-передачи с указанием даты готовности площадки для начала работ. Факт передачи площадки должен наступить ранее даты начала работ, указанной в договоре субподряда. В противном случае заказчик теряет право требовать соблюдения сроков окончания работ, они сдвигаются на количество дней просрочки передачи площадки. В дальнейшем при осуществлении работ как можно чаще проверяйте соблюдение графика сдачи, в том числе отдельных этапов работ, не ждите крайней точки! Если Вы понимаете, что подрядчик сильно задерживается и явно не укладывается в сроки окончания по тем или иным причинам, направьте ему письменное уведомление о возможном отказе от договора в связи с рисками срыва сроков.

Правило № 3. Не создавайте препятствия к выполнению работ, оказывайте помощь и содействие субподрядчику.
Любое препятствие к началу или продолжению работ, в наступлении которого виновен заказчик, отодвигает сроки выполнения, а следовательно, освобождает подрядчика от ответственности за нарушение графика сдачи работ. Важно установить контроль за ходом работ на строительной площадке, назначить ответственных лиц за согласование и оперативное решение всех возникающих вопросов. Проявляйте инициативу, оказывайте помощь и содействие подрядчику по тем вопросам, которые не входят в его зону ответственности, но при этом сильно влияют на исполнение договора (к примеру, запрет ресурсоснабжающих организаций на подключение к их оборудованию и коммуникациям, ограничение собственника на движение по закрытой территории и т.д.). В противном случае созданное Вами или третьими лицами препятствие будет успешно использоваться недобросовестным подрядчиком как основание приостановления работ.

Правило № 4. Рекламируйте все выявленные недостатки до подписания акта сдачи-приемки, а в случае их выявления после приемки - не устраняйте недостатки без разрешения подрядчика.
Получив от субподрядчика уведомление о готовности работ к сдаче-приемке, подготовьтесь к осмотру результата работ на строительной площадке, желательно с участием ответственных специалистов заказчика. Не подписывайте акты сдачи-приема без визуального осмотра и экспериментальной проверки! Практика показывает, что 90% работ закрывается сторонами при подписании актов в офисе компании, без выезда на объект. В таком случае заказчик лишается права на отказ от результата работ при наличии явных недостатков, возможен только гарантийный ремонт. При выявлении любых отклонений от согласованного в договоре результата работ важно составить рекламационный акт и направить его подрядчику. Зачастую выявляются и скрытые недостатки уже после подписания акта сдачи-приема, их также нужно зафиксировать в письменном виде и представить подрядчику с приложением доказательств (фото или видеосъемки). Устранение недостатков силами самого заказчика не допускается, если это прямо не предусмотрено в договоре субподряда. Только по факту неоднократного отказа подрядчика или уклонения от гарантийного ремонта заказчик вправе принять меры для устранения недостатков – самостоятельно или с привлечением третьих лиц. В противном случае, не дождавшись реакции подрядчика, заказчик лишается права на взыскание понесенных затрат.

Правило № 5. Соблюдайте сроки оплаты работ или их этапов, отказ в оплате аргументируйте письменно.
Сроки внесения аванса или промежуточных оплат зачастую влияют на график выполнения работ, так как грамотный подрядчик, как правило, ставит продолжение работ в зависимость от оплаты, а это условие договора игнорируется заказчиком. Поэтому любое отклонение от сроков оплаты должно иметь либо форму гарантийного письма с изложением оправдательных причин, либо форму уведомления об отказе от оплаты в связи выявленными нарушениями со стороны подрядчика. Иными словами, если финансовое положение компании заказчика не позволяет соблюдать сроки оплаты работ, то при отсутствии письменных объяснений со стороны руководителя с заказчика может быть взыскана неустойка в значительном размере, установленном договором. По возможности, исключайте из текста договора субподряда условия, ставящие сроки начала, продолжения или окончания работ в зависимость от их оплаты заказчиком.


ЗОЛОТЫЕ ПРАВИЛА ПОДРЯДЧИКА

Правило № 1. Требуйте передачи технической документации (задания) на строительные работы.
При отсутствии технического задания не стоит даже начинать выполнение работ. В противном случае подрядчик рискует не угадать с желаниями и ожиданиями заказчика, особенно если они постоянно меняются в процессе выполнения работ. Любые устные замечания об изменении параметров результата работ еще до их завершения должны также иметь письменное оформление. При наличии возможности и желания самостоятельно подготовить проектную документацию для заказчика, предложите этот вид услуг (работ) как предварительный, предшествующий началу договора субподряда. В случае передачи Вам некачественной (неполной или недостоверной) технической документации, неправильных замеров, схем и чертежей строительного объекта важно обратить на это внимание заказчика, поскольку тот может и не догадываться о таком несоответствии в связи с отсутствием специальных знаний и навыков.

Правило № 2. Зафиксируйте невозможность начала или продолжения работ по вине заказчика или третьих лиц.
При наличии каких-либо препятствий, которые мешают Вам начать или продолжить работы, подготовьте письменное обоснование для заказчика. В этом уведомлении укажите, какое именно препятствие влияет на тот или иной этап Ваших работ, что конкретно требуется устранить или сделать для их продолжения. Обязательно приложите доказательства наличия таких препятствий – письма третьих лиц, фото или видеофайлы, чтобы Ваше уведомление о приостановлении работ не выглядело как неправдоподобный документ, имеющий своей целью оправдать нарушение сроков сдачи работ. Кроме того, рекомендуется установить в уведомлении подрядчика крайний срок устранения препятствий, чтобы заказчик понимал, что при сохранении этих обстоятельств подрядчик может и вовсе отказаться от выполнения договора и потребовать компенсации понесенных затрат. Если же сложившиеся препятствия находятся в зоне ответственности подрядчика, то направление писем заказчику – пустая трата времени и сил, для суда это не принесет никакой пользы.

Правило № 3. Уведомляйте заказчика о наличии риска нарушения качества работ, в том числе в связи с предоставленным им давальческим сырьем.
В случае если Вы очевидно прогнозируете получение некачественного результата работ при следовании техническому заданию заказчика, то незамедлительно проинформируйте его об этом. При получении некачественного давальческого сырья от заказчика также поставьте его в известность и не используйте в ходе выполнения работ без дальнейших указаний. Продолжение работ при выявленном риске (несоответствии документации, материалов и иных ресурсов заказчика) лишает подрядчика права ссылаться на эти обстоятельства как на оправдание нарушения качества итогового результата работ. В случае если заказчик, получивший уведомление о выявленном риске, не заменит материал или не внесет изменение в документацию и будет настаивать на продолжении работ, то все последующие недостатки переходят в его зону ответственности. Кроме того, подрядчик вправе отказаться от продолжения работ, если использование некачественных материалов или неверной технической документации угрожает жизни или здоровью его работников.

Правило № 4. Соблюдайте сроки выполнения работ или их этапов, а в случае просрочки приводите объективные причины, а не оправдания.
Основой договора подряда является установление срока выполнения работ: начального, промежуточного или только конечного, без этого согласования договор субподряда не считается заключенным. Соблюдение сроков выполнения работ зачастую обеспечивается финансовыми санкциями (неустойкой). Поэтому подрядчик должен неуклонно следовать установленному графику работ. Бывают ситуации, когда погодные явления или иные не зависящие от сторон обстоятельства не позволяют придерживаться ранее согласованных сроков. В таком случае настоятельно рекомендуем добиться письменного изменения условий договора субподряда, чтобы исключить взыскание судом неустойки с подрядчика, просрочившего сдачу работ. Если же заказчик не готов двигать сроки ни при каких обстоятельствах, то подготовьте аргументированное уведомление с указанием конкретных причин нарушения графика и объективной невозможности сдать работы в срок. Такое письмо позволит обосновать Ваши искренние намерения следовать условиям договора при оценке судом соразмерности неустойки и снижении ее размера.

Правило № 5. Подготовьте документацию на полученный результат работ и передайте ее заказчику по акту приема-передачи.
В обязанности подрядчика входит не только строительство объекта, но и подготовка документов, позволяющих правильно использовать полученный результат работ. В случае, если в ходе дальнейшей эксплуатации возникнут какие-либо недостатки и их причинами будет нарушение условий гарантийной документации, то заказчик лишается права на безвозмездное устранение таких недостатков. При отсутствии этих документов подрядчик никогда не сможет доказать, что заказчик был извещен о правилах эксплуатации результата работ, но нарушил их.